作者：刘品 （本文由中和明讯数据咨询有限责任公司供稿 www.pingguw.com）
基准地价反映国有土地使用权价格的水平和变化趋势，是国有土地出让、征税的依据，也是国有土地使用权评估的基础。基准地价应当随着我国土地利用和管理形势的变化、价格的发展趋势，适时更新。随着近年来我国房地产行业的迅速发展，地价水平的变化也成为大家关注的焦点，我们选取部分一、二线城市，分析其基准地价的更新幅度、更新频率，以求“略窥一斑”。
一、更新幅度
今年8月28日，北京市公布了最新的基准地价，此版基准地价与2002年版相比上调幅度较大，商业一级地平均上调253.54%、住宅一级地平均上调389.27%、工业一级地平均上调673.33%。随着北京基准地价的调整，山东省，江西省、广东省等多地也陆续公布了新基准地价。
从近年城市基准地价的更新情况看，经济发达地区的地价总体调整幅度较大，如广州中心城区的现行基准地价为2011年12月发布，一级商业、居住、工业用地基准地价分别为29991元/平方米、9181元/平方米、1419元/平方米，相较2010年发布地价上调幅度为46.87%、66.14%和5.82%；而乌鲁木齐市现在执行的是2013年12月发布的地价，距上一次基准地价的发布相距10年，与上一版基准地价相比，一级商业、住宅、工业基准地价分别上调45%、58.33%、56.72%；南昌市现行基准地价为2011年1月发布，与之前的2001年版本相比，一级商业、住宅、工业基准地价分别上调了68.86%、87.13%、27.45%。由此可见，虽然广州市两次地价发布仅相距1年，但调整幅度与乌鲁木齐市、南昌市10年的调整幅度差不多，城市的发达程度，土地供需差异程度对于基准地价变化幅度，尤其是对商业用地、住宅用地的更新幅度有一定的影响。
从我国一、二线城市基准地价的更新情况来看，一线城市中北京市、上海市基准地价的更新较为滞后，北京市12年才更新一次，而上海市现在仍在用2003年的基准地价未更新，一线城市中仅广州市、深圳市更新频率较快，以北京、广州市为例一线城市的地价更新幅度也较大。而二线城市的发达程度较一线城市略低，土地市场发展是稳中有升，与一线城市相比基准地价上调幅度也较小。在我们选取的8个二线城市中，以武汉市基准地价的调整幅度最大，2008年～2011年，基准地价发布相隔3年，其一级商业、住宅、工业地价上涨幅度分别为74.09%、98.96%、3.47%；而苏州市从2011年以来每年更新一次基准地价，这也反应了江、浙一带城市基准地价的更新特点，苏州2014年6月发布的现行基准地与2013年6月的相比，一级商业、住宅、工业地价上涨幅度仅有0.54%、0.36%、0%，一年内地价水平基本没太大变化，这也是二线城市中调整幅度最低的城市。
部分一、二线城市基准地价更新示意图
二、更新频率
随着房地产市场及宏观经济的不断变化，很多城市现行的基准地价并不能客观反映当地土地市场的实际情况。
北京市分别于1992年、2002年和2014年公布基准地价，平均每11年更新一次基准地价。上海市分别1998、2003年公布基准地价，大概每8年更新一次基准地价。重庆市、天津市分别执行的是2002年、2007年版的基准地价。广州市现行基准地价是2011年12月公布，基本每两年更新一次，苏州市从2011年以来，基本为一年一更新基准地价。
由此大概可以看出，北部的发达城市基准地价上涨较快，但更新频率较为缓慢，而南部如广东省、江苏省、浙江省等地的发达城市基准地价更新频率较快。
根据规定各地的基准地价应该每三年更新一次，但是如北京市、上海市等城市长达十年不更新基准地价的一部分原因，可能与政府担心基准地价的更新会继续推动已经“高居不下”的房价的上升有关。对于经济较落后的地区，无论从技术力量上，还是从资金和时间的保证条件上，要在较短时间内完成技术性强、要求高的基准地价更新，确实也有一定困难。这就造成了全国基准地价的更新的不同步。
由于影响土地价格的因素无时无刻不在发生着变化，对相对静态的基准地价也使他的作用发挥受到限制，所以应当充分利用现代信息技术，充分利用城市地价监测成果，积极开展基准地价与地价监测数据的关联机制，使基准地价评估结果能够适时自动更新，使基准地价能发挥更大的作用。
